Onze woonvisie voor Terneuzen

In het onderzoeksrapport van de Provincie Zeeland "Om de kwaliteit van het wonen" van september 2010 wordt geconcludeerd dat de huishoudengroei (in Zeeuws Vlaanderen) vóór 2030 zal omslaan in een daling. Daar er reeds thans meer woningaanbod is dan er huishoudens zijn en er bovendien forse verschuivingen worden voorzien in de huishoudenontwikkeling per leeftijdcategorie, staat er een aanzienlijke opgave voor de boeg.

Daarbij komt dat er tussen nu en 2030 nog steeds sprake is van een bescheiden groei van het aantal huishoudens, onder andere ten gevolge van gezinsverdunning.

Aanpassing van het aanbod aan de vraag dient in hoofdzaak plaats te vinden door de aanpassing van de kwaliteit van de voorraad. Gezien de toename van het aantal huishoudens is er een beperkte ruimte voor uitbreiding van de voorraad. Het is wenselijk bij die (autonome) uitbreiding vooral ook rekening te houden met woningen , die passen in de gewenste opbouw van de toekomstige voorraad (zie opmerking 2 hierna).

Aan woningen waarin huidige en toekomstige senioren zelfstandig oud kunnen worden, waar nodig met hulp van mantel- dan wel thuiszorg, ontstaat een toenemend tekort ten gevolge van het verschil tussen de stijgende vraag en het bestaande aanbod. De grootste opgave ligt dan ook op het terrein van aanpassing van het huidige woningbestand:

1. door aanpassingen van de bestaande woningen en

2. vervanging (sloop, gevolgd door nieuwbouw) door een 0-treden woning.

Een 0-treden woning is zeker niet per definitie synoniem aan een appartement. Een patio woning, eventueel met extra ruimte op de verdieping, voldoet hier zeker ook aan, zo ook een eengezinswoning met een slaapkamer/badkamer op de begane grond. Het is echter niet zo dat sloop en nieuwbouw op dezelfde locatie plaats moeten te vinden. Het is logisch dat specifieke nieuwbouw plaats vindt, daar waar de juiste faciliteiten voor bewoners voor handen zijn. De Zeeuws Vlaamse voorzieningen discussie moet hier dus een rol in spelen.

Dit alles levert derhalve een grote sloop opgave op, die met name in de particuliere koopsector zal blijken te liggen. Dit is immers het eindpunt van de verhuisketen in de koopsector. De woningcorporaties worden geacht hun eigen probleem op te lossen en plegen dat, althans voor zover hun financiële positie dat hen mogelijk maakt, ook te doen.

Het is een illusie om te veronderstellen, dat het vragen van een financiële bijdrage aan de markt- partijen voor elke nieuw te bouwen woning de oplossing is voor de financiering van de gemeentelijke opgave. De verkoopprijs van een woning wordt immers bepaald door de markt en kan - zonder toevoeging kwaliteit - niet straffeloos omhoog worden bijgesteld. Een eventuele bijdrage moet dus worden opgebracht uit de winst van de bouwer/ontwikkelaar en die is in Zeeuws Vlaanderen in het algemeen bescheiden. De kosten voor nieuwbouw zijn immers ongeveer even hoog als elders in het land, terwijl de verkoopprijzen aantoonbaar lager zijn. Het is dus zaak naar andere vormen van financiering te zoeken.

In deze notitie willen wij daar graag nader op ingaan:

De eerste en ook lastigste opgave binnen het noodzakelijk te slopen woningbestand is om de particuliere koopwoningen uit de markt te halen. De boekwaarde van die panden dient zo laag mogelijk te zijn om dat enigszins haalbaar te maken. Onder boekwaarde dient verstaan te worden: de handelswaarde bij aanschaf verminderd met de tussentijdse (netto) opbrengsten en verminderd met de economische restwaarde na sloop. Dit veronderstelt dus opbrengsten gedurende het proces, waarna de woonfunctie van een pand uiteindelijk volledig teniet gaat.

Het probleem van de discrepantie tussen vraag en aanbod raakt vele partijen. De gemeente is betrokken, maar is slechts één van de probleemhebbers: te denken valt aan projectontwikkelaars, bouwbedrijven, woninginrichtingsbranche, makelaars, banken/hypotheeknemers (deze hebben immers belang bij het behoud van de waarde van het in hypotheek genomen vastgoed), grotere werkgevers en eventueel - voor partijen met belang in de huursector - aan te vullen met institutionele beleggers en woningcorporaties. Al die partijen hebben een groot belang bij een oplossing.

Daarom de volgende suggestie:

1. Wij stellen voor een entiteit in het leven te roepen, waar alle belanghebbenden deel van uit maken, en die fungeert als risicodragend intermediair tussen de aankoop en sloop van particuliere koopwoningen en de bouw van in de woningmarkt passende vervangende nieuwbouw. Uitgangspunt daarbij is vergelijkbaar met wat op het platteland "rood voor rood" wordt genoemd: Een pand met een agrarische bestemming mag – tegen inlevering van die bestemming – vervangen worden door (een) pand(en) met een woonbestemming.
2. Daarvoor is geld nodig om de inkoop te financieren. De beoogde entiteit krijgt zodoende de functie van een onderneming met als primair doel het zo rendabel mogelijk maatschappelijk "recyclen" van te slopen woningen. Het resultaat van deze onderneming is ongetwijfeld negatief doch het verlies dient zo laag mogelijk gehouden te worden. Het is dus bijvoorbeeld zaak de ingekochte woningen - indien mogelijk - tijdelijk te exploiteren. Vrijkomende vierkante meters worden handelswaar voor diverse doeleinden: tuingrond, bij- en aanbouw, maar ook nieuwbouw van woningen, garages, bedrijfsruimte, etc, waar dan ook in de gemeente. (Hier komt de voorzieningen discussie weer in beeld) De handelswaarde van de vrijkomende grond wordt zo rechtstreeks gekoppeld aan marktconforme projecten.
3. Gezien de forse investeringen in Zeeuws Vlaanderen (tunnel, zeesluis e.d.) zijn er hier veel tijdelijke arbeidskrachten , met name Oost-Europeanen. De huisvesting van deze mensen is een toenemend probleem. Daarvoor zouden de door de hierboven genoemde entiteit ingekochte woningen kunnen dienen. Richt ze in voor tijdelijke bewoning door 4(?) personen en verhuur ze. (Zoals een aantal jaren geleden Clavis deed t.b.v. de bouwers van de Westerscheldetunnel (50 woningen voor ca. 200 man). Met de opbrengst kan een deel van de koopprijs worden terugverdiend.
4. "Rotte kiezen" kunnen worden ingekocht door de genoemde entiteit en vervangen worden door de grond te verkopen ten behoeve van bij- en aanbouw, garage of tuingrond.
5. Daarvoor geschikte woningen kunnen worden samengevoegd en vervolgens weer verkocht. (van 2 naar1 of van 3 naar 2)
6. Wellicht kan de entiteit verouderde huurcomplexen overnemen en op die locatie, in samenwerking met de betrokken partijen, een vervangend koopproject ontwikkelen. Aldus worden er woningen uit de markt genomen en vervangen door minder woningen van de gewenste kwaliteit.
7. Als de bedoelde entiteit commercieel goed functioneert - en dat is een voorwaarde - worden nog andere mogelijkheden bedacht. In ieder geval is het van wezenlijk belang om elke transactie goed op de locatie te beoordelen. De waarde van vastgoed wordt immers in hoofdzaak bepaald door de ligging.
8. Voor de financiering van de entiteit zullen overheid en marktpartijen worden aangesproken, al naar gelang de omvang van het evenredige belang. Deelname moet essentieel zijn om "in business" te blijven.

Wij zijn van mening dat de gemeente een initiërende en leidende rol voor de entiteit moet spelen. De gemeente moet de entiteit ondersteunen door haar beleid te expliciteren en het "rood voor rood"mogelijk te maken. Hierbij passend flankerend beleid bestaat uit:

• Toegesneden aanschrijvingsbeleid.
• Een particuliere woningverbeteringsregeling die verder gaat, dan de huidige, door de Provincie geïnitieerde regeling.

Tenslotte willen wij een lans breken voor regionale samenwerking bij de afstemming van de verschillende maatregelen, die door de 3 Zeeuws Vlaamse gemeenten worden getroffen om vraag en aanbod op de woningmarkt blijvend in balans te brengen. Zo ware het gewenst de hierboven gesuggereerde entiteit Zeeuws Vlaams breed op te zetten.

Wij hopen met deze bijdrage een aanzet te geven tot een wat onconventionele manier van denken bij de gedachtewisseling over de in ontwikkeling zijnde Woonvisie. Wij gaan er graag met U over in gesprek, in de hoop en verwachting, dat dit een Woonvisie oplevert, die duurzaam is en op een breed draagvlak mag bogen.

Januari 2012, VVD fractie Gemeenteraad Terneuzen

Reageren

Bericht:* Naam:* E-mailadres:* (wordt niet weergegeven) Website: Voer onderstaande lettercode in:* (ter preventie van spam)

Tekst niet goed leesbaar? Lettercode vernieuwen

Reageer

* - verplichte velden